Cuando existe la intención de formalizar una transacción de Compra-Venta, ambas partes tienen una necesidad, y en ese sentido, cada uno quiere agilizar los trámites para concretizar el acuerdo, porque si se demora puede surgir el desinterés de alguna de las partes.
Con frecuencia en una transacción de compra-venta prevalece la urgencia o necesidad de alguna de las partes (del vendedor por vender o del comprador por comprar), situación que causa grandes perjuicios en sentido general.
Por ejemplo, cuando el vendedor tiene urgencia de vender, independientemente del valor del inmueble, lo venderá aunque esté consciente de que su valor es mayor que el precio ofertado.
En cambio, cuando es el comprador que necesita adquirir el inmueble, pagará un precio más elevado del valor del mismo, sencillamente porque no quiere perder la “oportunidad”.
En este caso, el valor de los inmuebles se aumenta automáticamente se enteren los demás propietarios de la zona, ya que dicha información servirá de parámetro para determinar valores futuros; además de que se incrementará en los registros de la Dirección General de Impuestos Internos al realizar el pago del impuestos por transferencia.
En sentido general, no debe obviarse ciertos procesos que pueden ser tan o más importantes que la confección del Acto de Venta.
El investigar la condición legal, jurídica o técnica de un inmueble antes de comprar, puede no ser un obstáculo para ejecutar la operación, y puede ayudar a que sea un proceso transparente.
A continuación presentamos las condiciones que un comprador tomará en cuenta, y que el vendedor puede tener avanzada:
1. Comprobará que la persona ofertante del inmueble tenga calidad para realizar la venta o esté autorizado por el propietario, ya que de no ser así la operación es nula para el Registro de Títulos.
2. Verificará la condición de los derechos, ya que dependiendo de los mismos, será el proceso a seguir.
Si los derechos están amparados por un Certificado de Títulos, se puede ejecutar la transferencia.
Cuando se pretende la venta de una porción de una parcela deslindada, se requiere del proceso de subdivisión por el vendedor.
En caso que los derechos estén amparados en una Constancia Anotada (Carta Constancia), es necesario realizar previamente el deslinde, por lo tanto, la venta tendría que ser condicional.
Cuando existen actos de venta, si no tiene pago los impuestos de transferencia, tendrán que ser rebajados del valor, incluyendo los posibles cargos por mora pendientes.
3. Verificará que el inmueble ofertado se corresponde con los derechos. Aunque esta operación puede demorar, dependiendo de las informaciones que se puedan obtener del inmueble, si se encuentra ACTUALIZADO con la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, este proceso de identificación se puede realizar de manera inmediata.
4. Se debe solicitar una certificación de estado jurídico al Registro de Títulos, para asegurar que las inscripciones que podrían existir sobre el inmueble no afecten el valor del mismo.
5. Se debe considerar si los impuestos al patrimonio inmobiliario (IPI) se encuentran al día.
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