Los porcentajes y votos en unidades de condominio


Normalmente, cuando una persona adquiere un apartamento sólo observa que el certificado de título cumpla con los metros (superficie) que el propietario vendedor le ofreció, y, ¿Qué representan esos porcentajes y votos indicados en el certificado de título?


Los porcentajes y votos indicados en los certificados de títulos no son exclusivamente de los apartamentos. Todos los inmuebles que se encuentran sometidos al régimen de condominio tienen porcentajes y votos que representan su copropiedad, compromiso y alcance en las tomas de decisiones relacionadas al proyecto.


Existen proyectos de urbanización, complejos industriales, plazas comerciales y muchos otros tipos de propiedades que están constituidos en condominio.


Los certificados de títulos que se emiten sobre inmuebles constituidos en condominio bajo la ley núm. 108-05 de registro inmobiliario, tienen expresados dos porcentajes y una cantidad de votos.


El primer porcentaje corresponde a la responsabilidad de contribuir con los gastos, reparaciones y acondicionamiento de las áreas comunes, es decir, por ejemplo, cuando en un proyecto se elabora un presupuesto de gastos, cada unidad de condominio tiene el deber de cumplir económicamente, conforme a dicho porcentaje.


El segundo porcentaje se relaciona con el valor del terreno dentro del proyecto. Este porcentaje debe ser considerado conforme al valor económico de cada unidad de condominio.


Aunque al momento de la constitución del condominio, por comodidad, se asignen los mismos porcentajes (tanto de participación sobre las áreas comunes como del valor del terreno), en la mayoría de los casos deberían ser distintos, ya que, existen diferencias relevantes, como los valores de venta de cada unidad de condominio.



Cabe destacar, que no existe un criterio normativo para determinar dichos porcentajes, lo importante es conocer la trascendencia de cada uno y procurar determinarlos de la manera más apropiada para proteger a los propietarios futuros de las distintas unidades de condominio.


¿Qué importancia tiene el porcentaje del valor del terreno?

En caso de una extinción del condominio, destrucción o creación de nuevas unidades de condominio, el porcentaje sobre el valor del terreno representa su nivel de copropiedad sobre el inmueble, es decir, si el inmueble regresa a su estado original, cada condómino es copropietario del inmueble y su derecho estará registrado conforme a dicho porcentaje.


La recomendación es que el porcentaje del valor del terreno esté relacionado con el valor de la unidad de condominio, es decir, el precio de venta.


Con relación a los votos, cada unidad de condominio cuenta con una cantidad determinada de votos, que otorgan voz y voto, en las decisiones que se adopten en la asamblea de condóminos.


Cada proyecto tiene sus particularidades, y esto, conlleva a un criterio diferenciado en la determinación de los distintos porcentajes y votos de cada unidad de condominio.


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Agrim. Oscar R. Ortiz


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